تخصیص قیمت و فروش ملک خود را خریداری کنید

معاملات املاک و مستغلات فقط مربوط به ملک نیست. هر خرید یا فروش تأثیر مالی دارد - به ویژه در مورد سود و مالیات. و تعیین دقیق چقدر پول برای خودتان شامل استفاده از تخصیص قیمت خرید است.

سوزان فوربس گفت: "وقتی مشتری های ما با ما تماس می گیرند و می گویند ،" سلام ، من می خواهم این را بفروشم ، "آنچه آنها می خواهند بدانند این است که" من پس از پرداخت مالیات ، چقدر خالص هستم؟ "مدیر تیم شریک زندگی و خدمات املاک و مستغلات در جیمز مور."و گاهی اوقات ما در موقعیتی نیستیم که به آن پاسخ دهیم زیرا ما به این مسئله پرداخته ایم که چگونه می خواهیم قیمت خرید را اختصاص دهیم و نرخ مالیات را برای سود شما مشخص کنیم."

تخصیص قیمت خرید چیست؟

تخصیص قیمت خرید فرایندی است که در آن قیمت فروش یک ملک به دسته های مختلف اختصاص می یابد تا مشخص شود که بخش هایی از ملک را می توان از بین برد. با این حال ، آنچه شما امیدوار هستید به آن برسید ، می تواند به این بستگی داشته باشد که آیا شما خریدار هستید یا فروشنده.

خود زمین تا زمان فروش نمی تواند استهلاک شود. بنابراین خریدار یک ملک می خواهد بیشتر از قیمت خرید اختصاص داده شده به ساختمان ، تجهیزات یا بهبود زمین - که همه آنها می توانند کاهش یابد. هرچه یک خریدار بیشتر بتواند به دارایی های قابل استهلاک اختصاص دهد ، استهلاک سالانه بیشتر خریدار می تواند به عنوان یک کسر مالیات بر درآمد عادی در اظهارنامه مالیاتی خود انجام دهد.

فروشنده ، به طور معمول ، بیشتر از قیمت فروش اختصاص داده شده به زمین و کمتر به ساختمان را می خواهد. این امر به ویژه در صورتی صحیح است که فروش شامل ساختمانی است که استهلاک شده است و در معرض بازپرداخت استهلاک 25 ٪ ، و همچنین تجهیزات یا بهبود زمین است که ممکن است استهلاک تحت نرخ مالیات بر درآمد عادی بازپس گیری شود (که می تواند 37 ٪ باشد). از آنجا که زمین نمی تواند استهلاک شود ، کل سود در زمین سود سرمایه محسوب می شود. و اگر این ملک حداقل یک سال نگهداری شود ، سود با نرخ سود سرمایه بلند مدت مالیات می گیرد که حداکثر 20 ٪ است.

در هنگام تخصیص قیمت خرید چه باید در نظر بگیرم؟

این اغلب به داشتن یک مطالعه تفکیک هزینه کمک می کند تا اجزای یک ملک تجاری را که می تواند زودتر از 39 سال استاندارد کاهش یابد ، از بین ببرد. به عنوان مثال ، اگر یک ملک اجاره تجاری خریداری کنید ، احتمالاً تجهیزات اداری ، مبلمان و حتی لوازم آشپزخانه دارد. اینها زندگی بسیار کوتاه تری دارند (به عنوان مثال ، پنج یا هفت سال) از خود ملک. ویژگی های املاک خارجی نیز می تواند بازی کند. به عنوان مثال ، یک پارکینگ ، بهبود زمین محسوب می شود. این بدان معنی است که بیش از 15 سال به جای نزدیک به چهار دهه قابل استهلاک است.

یک مطالعه تفکیک هزینه به شما کمک می کند تا چنین مؤلفه هایی را پیدا کنید تا بتوانید زودتر آنها را کاهش دهید - و زودتر پس انداز کنید.

همچنین تخصیص مورد استفاده در هنگام فروش یک قطعه ملک را به خاطر داشته باشید که مدتها پیش نیازی به تخصیص تخصیص از خرید ملک نیست.

کیم هاردی ، مدیر تیم خدمات املاک و مستغلات جیمز مور گفت: "شما ممکن است یک قطعه از ملک آبشار داشته باشید.""و شما آن را خریداری کرده اید ، بیایید 20 سال پیش بگوییم ، وقتی منطقه شما واقعاً مثل الان رونق نمی گرفت. تخصیصی که ممکن است 20 سال پیش از آن استفاده کرده باشید ممکن است بسیار متفاوت از اکنون باشد. "شاید ساختمان ویران شده باشد اما ارزش زمین ممکن است به میزان قابل توجهی افزایش یافته باشد. در این مثال ، تخصیص شما می تواند کاملاً متفاوت از هنگام خرید آن باشد.

نکته اصلی استفاده از یک روش معقول است. این می تواند شامل ارزیابی از ملک برای تعیین بهترین مقدار ارزش آن باشد ، به خصوص اگر این یک فروش بزرگ باشد. تخصیص ارزیابی مالیات نیز می تواند مفید باشد ، زیرا ارزش های جداگانه ای را به زمین ، ساختمان و هرگونه پیشرفت اختصاص می دهد. در حالی که ارزش وب سایت ارزیابی کننده مالیات به طور کلی کمتر از واقعی است ، می توانید از نسبت ارزش ها استفاده کنید تا بفهمید چه بخشی از قیمت فروش به سمت خود زمین می رود.

چرا برخی از افراد هنگام مذاکره در مورد معامله ، از تخصیص قیمت خرید خودداری می کنند؟

این تفاوت در نیازهای تخصیص بین خریداران و فروشندگان گاهی اوقات می تواند منجر به درگیری یا حتی فروش شود.

"من اغلب با وکلا صحبت می کنم و اظهارات پایانی را می گیرم و می گویم ،" سلام ، آیا شما بچه ها درباره تخصیص قیمت خرید بحث می کنید؟ ""گفت سوزان."و دلیل اینکه چرا بارها و بارها است ، آنچه برای فروشنده خوب است برای خریدار (و برعکس) از دیدگاه مالیاتی در مورد تخصیص بد است."

به طور کلی توصیه می شود که خریدار و فروشنده از همان تخصیص برای کاهش تنظیم در صورت ممیزی IRS استفاده کنند. با این حال ، اگر معامله فقط از املاک و مستغلات باشد ، این یک الزام قانونی نیست.

استفاده از روشهای معقول در حین تخصیص قیمت خرید (همانطور که در ابتدا گفته شد) در صورت حسابرسی بازده شما به شما کمک می کند. آنها مهم این است که چگونه شما را اختصاص داده اید و چرا انتخاب های خود را انجام داده اید. انجام این کار در طی فرآیند به جای انتظار تا زمانی که واقعاً حسابرسی کنید توصیه می شود.

همانطور که مشاهده می کنید ، تخصیص قیمت خرید نقش مهمی در معامله املاک شما دارد وقتی که به خط پایین شما می رسد.

"اگر می فروشید ، می خواهید بدانید که سود شما به چه میزان مالیات می شود. اگر خرید می کنید حتی بسیار مهم تر است زیرا با بهبود آنچه در طی یک دوره زمانی در مالیات پرداخت می کنید ، به تعیین جریان نقدی آینده شما کمک می کند. ""این غذای آماده برای هر کسی است که در آنجا وجود دارد."< Pan> به طور کلی توصیه می شود که خریدار و فروشنده از همان تخصیص برای کاهش تنظیم در صورت ممیزی IRS استفاده کنند. با این حال ، اگر معامله فقط از املاک و مستغلات باشد ، این یک الزام قانونی نیست.